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Hausverkauf mit Nießbrauch?
Senioren verkaufen Immobilien mit Nießbrauch zu erheblichen Abschlägen

Duisburg, 1. Oktober 2021 - Viele Senioren verkaufen die eigene Immobilie, da Aufwände wie Gartenpflege und Instandsetzungen oft nicht mehr bewältigt werden können. Aber trotzdem möchten viele ältere Eigentümer die Immobilie und somit die vertraute Umgebung nicht verlassen. Eine bewährte Option ist in diesem Falle der Verkauf der Wohnimmobilie mit einem Nießbrauch.

In der heutigen Zeit bieten viele Anbieter, Makler und Vermittler ihre Dienste an, die der älteren Generation beim Verkauf der liebgewonnenen Immobilie helfen. Der Hausverkauf mit Nießbrauch ist aufwändig. Senioren müssen sich nicht mehr um die Einstellung des Objektes bei Immobilienportalen kümmern, oder sich auf eine mühsame Investorensuche begeben. Außerdem kann der Hausverkauf diskret erfolgen.

Hausverkauf mit Nießbrauch: Wie wird eine solche Immobilien verkauft?
Auf den ersten Blick gestaltet sich der Verkauf gar nicht so kompliziert. In der Regel wird mit der ankaufenden Partei ein Wohnrecht, oder eben der Nießbrauchrecht vertraglich festgelegt. Der Nießbrauch ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ausführlich geregelt. Eine Eintragung im Grundbuch stellt sicher, dass der Verkäufer nach dem Verkauf in der Immobilie sicher verbleiben kann. Wird ein Nießbrauch vereinbart, so hat der Inhaber dieses Rechtes sogar die Möglichkeit die Wohnung zu vermieten – dies kann unabhängig vom Status des Eigentümers geschehen. Der Vorteil eines Nießbrauchs liegt klar auf der Hand: Der verkaufende Senior besitzt die Möglichkeit in seiner gewohnten Umgebung zu verweilen und kann dort lebenslang mietfrei und ohne die Möglichkeit einer Kündigung verbleiben. Ein weiterer Vorteil ist, dass der neue Eigentümer sogar für aufkommende Instandhaltungsmaßnahmen zuständig ist. Dieser Punkt kann allerdings vertraglich anders geregelt werden. Insofern sollten die Vereinbarungen umfassen geprüft werden.


Wie verändert sich der Wert einer Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht?
Natürlich stellt ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einen Bewertungsfaktor der Immobilie dar. Das Objekt verliert durch diese Rechte an Wert für den Käufer – dieser kann die Wohnung oder das Haus nicht nutzen und hat keine Mieterträge - und dieser Faktor sollte immer beachtet werden! Ein Ankäufer sollte sich grundsätzlich mit dem Fakt auseinandersetzten, dass ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht oftmals lebenslang eingeräumt wird und somit erst mit dem Tod des Rechtenehmers endet. Erst dann verlieren diese Rechte ihre Gültigkeit und der Eigentümer kann über die Immobilie frei verfügen.

Steuerrechtlich wird die Differenz des Wertes von den Finanzämtern anhand der angenommenen Lebenserwartung des Rechtenehmers berechnet, in welche die kalkulierte Jahresmiete einfließt. Eine Verzinsung von 5,5 Prozent wird bei dieser Berechnung ebenfalls inkludiert. Die statistische Lebenserwartung wird nach Alter und Geschlecht festgestellt – diese lassen sich unkompliziert beim Statistischen Bundesamt einsehen und können somit bewertet werden.

Unabhängig der steuerlichen Betrachtung: Wie hoch ist der Wertabschlag bei einem Verkauf? Das ist für Verkäufer und Käufer von Nießbrauchimmobilien noch wichtiger.

Hausverkauf mit Nießbrauch: Schnäppchen trotz hoher Immobilienpreise?
Bei einer Immobilie mit Nießbrauchrecht wird die Käufergruppe der Eigennutzer nicht angesprochen. Kapitalanlegern gehören zu der Zielgruppe der Käufer. Hierbei ist wichtig, dass ein eingetragener Nießbrauch in den meisten Fällen eine klassische Immobilienfinanzierung ausschließt. Banken finanzieren das Nießbrauchobjekt nicht. Dies bedeutet, dass die Wohnung oder das Haus mit Eigenkapital erworben werden muss und die Vorteile von günstigen Zinssätzen nicht genutzt werden können. Ein wichtiger Faktor ist auch die Unsicherheit bezüglich der Lebenserwartung des Rechtenehmers. Dieser Punkt wird bei jedem Ankauf bewertet werden und in den angebotenen Preis einfließen müssen.

Eine Auswertung des gemeinnützigen Immobilienportals IMMO.info zum Hausverkauf mit Nießbrauch hat gezeigt, dass Immobilien mit Nießbrauch mit zusätzlichen Preisreduktionen verkauft werden. Der Kaufpreis liegt auch nach Herausrechnen des Nießbrauchwerts ganze 13,2 Prozent unter einer vergleichbaren Immobilie. Die Senioren mit einem Durchschnittsalter von 76,4 Jahren müssen ihr Eigenheim demnach reduziert anbieten, um Investoren anzulocken.

Fazit
Der Hausverkauf mit Nießbrauch ist für Senioren eine angenehme Möglichkeit in der vertrauten Umgebung zu bleiben. Beachtet werden muss nur, dass mit deutlichen Abschlägen bezüglich des Verkaufspreises zu rechnen ist, die allerdings gerechtfertigt sind.

Käufer müssen Nachteile in Kauf nehmen, die sich bei Immobilien ohne Nießbrauch nicht haben.