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Duisburg, 1. Oktober 2021 - Viele
Senioren verkaufen die eigene Immobilie, da Aufwände wie
Gartenpflege und Instandsetzungen oft nicht mehr bewältigt
werden können. Aber trotzdem möchten viele ältere Eigentümer
die Immobilie und somit die vertraute Umgebung nicht
verlassen. Eine bewährte Option ist in diesem Falle der
Verkauf der Wohnimmobilie mit einem Nießbrauch.
In
der heutigen Zeit bieten viele Anbieter, Makler und
Vermittler ihre Dienste an, die der älteren Generation beim
Verkauf der liebgewonnenen Immobilie helfen. Der Hausverkauf
mit Nießbrauch ist aufwändig. Senioren müssen sich nicht
mehr um die Einstellung des Objektes bei Immobilienportalen
kümmern, oder sich auf eine mühsame Investorensuche begeben.
Außerdem kann der Hausverkauf diskret erfolgen.
Hausverkauf mit Nießbrauch: Wie wird eine solche Immobilien
verkauft?
Auf den ersten Blick gestaltet sich der
Verkauf gar nicht so kompliziert. In der Regel wird mit der
ankaufenden Partei ein Wohnrecht, oder eben der
Nießbrauchrecht vertraglich festgelegt. Der Nießbrauch ist
im Bürgerlichen Gesetzbuch ausführlich geregelt. Eine
Eintragung im Grundbuch stellt sicher, dass der Verkäufer
nach dem Verkauf in der Immobilie sicher verbleiben kann.
Wird ein Nießbrauch vereinbart, so hat der Inhaber dieses
Rechtes sogar die Möglichkeit die Wohnung zu vermieten –
dies kann unabhängig vom Status des Eigentümers geschehen.
Der Vorteil eines Nießbrauchs liegt klar auf der Hand: Der
verkaufende Senior besitzt die Möglichkeit in seiner
gewohnten Umgebung zu verweilen und kann dort lebenslang
mietfrei und ohne die Möglichkeit einer Kündigung
verbleiben. Ein weiterer Vorteil ist, dass der neue
Eigentümer sogar für aufkommende Instandhaltungsmaßnahmen
zuständig ist. Dieser Punkt kann allerdings vertraglich
anders geregelt werden. Insofern sollten die Vereinbarungen
umfassen geprüft werden.
Wie verändert sich der Wert einer Immobilie mit
Wohnrecht oder Nießbrauchrecht?
Natürlich stellt ein
Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einen Bewertungsfaktor der
Immobilie dar. Das Objekt verliert durch diese Rechte an
Wert für den Käufer – dieser kann die Wohnung oder das Haus
nicht nutzen und hat keine Mieterträge - und dieser Faktor
sollte immer beachtet werden! Ein Ankäufer sollte sich
grundsätzlich mit dem Fakt auseinandersetzten, dass ein
Nießbrauch oder ein Wohnrecht oftmals lebenslang eingeräumt
wird und somit erst mit dem Tod des Rechtenehmers endet.
Erst dann verlieren diese Rechte ihre Gültigkeit und der
Eigentümer kann über die
Immobilie frei verfügen.
Steuerrechtlich wird die
Differenz des Wertes von den Finanzämtern anhand der
angenommenen Lebenserwartung des Rechtenehmers berechnet, in
welche die kalkulierte Jahresmiete einfließt. Eine
Verzinsung von 5,5 Prozent wird bei dieser Berechnung
ebenfalls inkludiert. Die statistische Lebenserwartung wird
nach Alter und Geschlecht festgestellt – diese lassen sich
unkompliziert
beim Statistischen Bundesamt einsehen und können somit
bewertet werden.
Unabhängig der steuerlichen
Betrachtung: Wie hoch ist der Wertabschlag bei einem
Verkauf? Das ist für Verkäufer und Käufer von
Nießbrauchimmobilien noch wichtiger.
Hausverkauf
mit Nießbrauch: Schnäppchen trotz hoher Immobilienpreise?
Bei einer Immobilie mit Nießbrauchrecht wird die
Käufergruppe der Eigennutzer nicht angesprochen.
Kapitalanlegern gehören zu der Zielgruppe der Käufer.
Hierbei ist wichtig, dass ein eingetragener Nießbrauch in
den meisten Fällen eine klassische Immobilienfinanzierung
ausschließt. Banken finanzieren das Nießbrauchobjekt nicht.
Dies bedeutet, dass die Wohnung oder das Haus mit
Eigenkapital erworben werden muss und die Vorteile von
günstigen Zinssätzen nicht genutzt werden können. Ein
wichtiger Faktor ist auch die Unsicherheit bezüglich der
Lebenserwartung des Rechtenehmers. Dieser Punkt wird bei
jedem Ankauf bewertet werden und in den angebotenen Preis
einfließen müssen.
Eine Auswertung des
gemeinnützigen Immobilienportals IMMO.info zum
Hausverkauf mit Nießbrauch hat gezeigt, dass Immobilien
mit Nießbrauch mit zusätzlichen Preisreduktionen verkauft
werden. Der Kaufpreis liegt auch nach Herausrechnen des
Nießbrauchwerts ganze 13,2 Prozent unter einer
vergleichbaren Immobilie. Die Senioren mit einem
Durchschnittsalter von 76,4 Jahren müssen ihr Eigenheim
demnach reduziert anbieten, um Investoren anzulocken.
Fazit
Der Hausverkauf mit Nießbrauch ist für
Senioren eine angenehme Möglichkeit in der vertrauten
Umgebung zu bleiben. Beachtet werden muss nur, dass mit
deutlichen Abschlägen bezüglich des Verkaufspreises zu
rechnen ist, die allerdings gerechtfertigt sind.
Käufer müssen Nachteile in Kauf nehmen, die sich bei
Immobilien ohne Nießbrauch nicht haben.
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